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    魏小安 | 你真的懂景區嗎?2018-02-09

    一、關于景區的誤區


    第一,市場火爆,經濟效益好。

    這是大家一個普遍看法,無論是政府還是媒體還是消費者都是如此,一到黃金周之前景區就漲價。我始終不這么看,我認為這是以偏概全,全國景區漲價的不超過200家,多數景區在黃金周期間是穩定價格,有的甚至是降低價格,但是因為這200家社會影響大、目標大,所以大家就形成這么一個看法。同時媒體一說就是景區賺了一個盆滿缽滿,這個話是違背經濟學常識的,收入怎么能當利潤說呢?


    第二,投資獲利,短期回報高。

    有這樣的項目,但是也有的投資商說景區是長線投資,而且投資量很大,回報很慢,但是在這樣一個熱潮之下,大家還是覺得挺好。


    第三,占有資源,占據主動權。

    這個看法大體上是對的,但是我們得看占有什么樣的資源,因為景區的核心是觀光訴求,中國一流的觀光資源在上個世紀八十年代已經進入市場了,而且迅速形成了中國頂級的產品,二流的觀光資源九十年代也已經進入市場了?,F在進入市場的只有兩類資源,一是偏遠地區的資源,另外很多都是均質化的,也叫做層次不是很高的,這樣的資源并不一定就占據主動權了。


    第四,形成壟斷,長期發展權。

    壟斷一種是資源壟斷,一種是市場相對壟斷,資源的壟斷也是相對的。當然景區有一個特點,就是差異化很強,所以景區容易形成壟斷格局。但是長期來看,這也是不可能的。

    現在這四個判斷,我覺得都是誤區,這就是沒有真正研究景區的狀況?,F在景區的收入格局是強化規模,所以總體而言景區收入年年增長,但是年年增長有若干因素,比如說去年沒有進入統計序列,這就是一個增長,我估計光一個統計變化調整,每年的景區收入能增長十個百分點,要光看這些東西,這是增長嗎?

    景區的運營格局:現在是五花八門,強化競爭性,總體而言還是國有體制為主,但是五花八門的格局越來越豐富。

    景區的利潤格局:現在產生一種分流性,嚴格來說,至少總的利潤和平均利潤有所下降。

    所以我不認為籠籠統統說是對的,要看一看具體的情況。

    1、總體情況

    全國2萬家景區,納入A級序列6604家,總量的三分之一,增加562家,增長9.3%,工作努力,品牌形成??偨哟?,28.89億人次,占出游人次的90%。但是下降1.27%,說明市場在轉向。平均接待量,43.74萬人次,下降10.72%,說明格局變化??偸杖?,2989億元,增長3.11%。平均收入,4526萬元,增長5.66%2014年,景區投資1971億,增長17.56,勢頭還是非常猛的。一個總體判斷是A級景區增長迅速,投資迅猛,但是出現下滑勢頭,必須要警惕,根本在于市場的轉型與格局的變化。


    2、結構分析

    從A級景區來看:5A,175家,接待6.6億人次,平均378萬。收入1086億元,平均6億元。規模大,品牌響。4A,2046家,接待13.5億人次,平均66萬。收入1289億元,平均6558萬元。3A,2417家,接待5.8億人次,平均24萬。收入446億,平均2100萬。2A,1849家,接待2.9億人次,平均16萬。收入164億元,平均974萬。1A,117家,接待0.1億人次,平均6.6萬。收入3億元,平均294萬。


    從分類來看:自然景觀,2039家;歷史文化,1274家;度假休閑,1045家;博物館,516家;鄉村博九 足球,455家;紅色博九 足球,323家;主題游樂,257家;工業博九 足球,118家;科技教育,70家;其他,507家。說明一個多元化的發展趨勢。


    3、綜合分析

    從等級結構上,形成橄欖形。但是,爭5A級之風越來越盛,意味著投資量越來越大。1A級處于末端,幾乎無人問津。從分類結構上,A級景區的外延已經開始拓展,但是仍然以觀光為主。這個過程,與酒店行業的過程非常相似,如果還堅持,前景堪憂。


    變化是趨勢,格局是方向。從單一觀光到復合型。觀光博九 足球出人氣,休閑度假出財氣,文化博九 足球出名氣;鄉村博九 足球基礎,商務博九 足球主導,特種博九 足球補充。大路貨鋪天蓋地,精品頂天立地。強化軟開發,適度硬開發,重在整合資源,深度利用資源。觀光,景區為王。度假,酒店為王。休閑,娛樂為王。商務,鏈條為王。特種,差異為王。差異性越大,吸引力越強。淡化景區,淡化開發,是新要求。強化景區自然強化景觀,把視覺作為第一要求甚至是唯一要求。


    而在新的市場需求之下,要求是全方位的,是綜合感受,是眼耳鼻舌身心神的全面體驗。另一方面,一流的觀光資源已經全面開發,再強調景區則會不斷加大開發力度,多花錢,辦不好事。因此,應當轉化為歷史文化體驗區、休閑游憩區、生態博九 足球區、博九 足球度假區、專項博九 足球區、特色娛樂區等定位。


    4、主要問題

    第一,理念制約:就資源說景區

    大家一搞博九 足球都先問有什么資源,再問能不能搞個景區,這是三十多年習慣性的思路?,F在情況已經變化了,首先資源的概念就變了,比如說廣東,廣東講觀光資源在全國是排在后面的,但是廣東的休閑度假資源在全國一定是排在前面的,這樣的資源不算資源嗎?


    第二,重復建設:近距離低水平

    這在縣一級表現的很充分,一個縣幾個點,地理位置相同,環境相同,歷史文化相同,所以一搞幾個東西一塊搞,就形成近距離、低水平的重復建設,這對我們是個巨大的影響,也是一個巨大的傷害。


    第三,項目把握:碎片化,小商亂局

    很多地方政府已經充分體會到了這個惡果,這一個縣幾片資源急著招商引資,兩千萬這塊給你了,兩千萬那塊給他了,這種小商人是不可能達到政府的要求,所以反過來說就形成了一個狀況,拉個桿子就開始收門票,過了幾年市場起來了,覺得不行了,想把這些小商請出去,四千萬甚至八千萬往回收,這是很多地方比較普遍的狀況,大家也都意識到了,所以現在大家都在提招大商、大招商。


    第四,市場開拓:不認識,不重視

    現在叫做重視了,但是不認識,不知道該怎么做,尤其景區還在迷戀著上電視臺,尤其是上中央電視臺,覺得能上中央臺是一種景區的榮耀,中央電視臺的博九 足球廣告是給市長看的,給省長看的,不是給市場看的,現在的市場誰還看電視?更不用說看中央電視臺的電視,這沒有意義,可是大家還是在花冤枉錢。


    第五,配套發展:單一模式,拉動不足


    第六,市場的扭曲嚴格的說,現在中國人的度假需求已經變成了一種剛性需求,但是中國度假的產品的供給嚴重的跟不上,我們的觀光資源在世界是一流的,數量也完全夠,可是我們的休閑度假資源未必有這么充分。

    所以就形成了兩個外溢:

    一個外溢就是向海外溢出去年中國海外出去一億多人,百分之六十左右都是休閑度假,在海外花費一萬多億,有六七千億是花在休閑度假上,能說我們沒有需求嗎?

    第二個溢出就是向景區溢出
    就是大家沒有地方可去,所以只好在往景區跑,這就造成了一種市場的扭曲,大家覺得景區火爆,景區還可以發展,實際上如果有合適的產品,大家完全沒有必要到景區去,但是缺乏合適產品,所以只好跑景區。


    由此又形成了現在景區的一種誤區,客觀的說是景區的供給替代了現在休閑度假產品的不足,這是一種替代性,而且又形成了一種投資的導向性,和發展的導向性。


    實際上這里是有層次的,之所以大家對五A追的這么狠,實際上根本意義上還是市場性的追求,因為牌子現在在市場值錢了,這就形成一種導向性,包括國家博九 足球局的一些做法也在強化,比如說要求景區強化流量的監測與控制,我的看法百分之九十九的景區都沒有必要做這個事情,但是國家有要求,大家不得不,這就從某個角度上又感覺景區火爆,這不是好的導向,實際上我們只要抓重點就完了。

    簡單的說,全國現在兩萬個景區,五A景區兩百個,只占百分之一,我們能用百分之一能代表百分之九十九嗎?我剛才說的一系列的誤區都是從這來產生的,拿百分之一來說百分之九十九顯然不對,當然這個數量是百分之一,影響和份額不是百分之一,但是總體而言就形成這么一系列的問題。

    5、景區發現

    嚴格的說,現在的門票經濟也在變化,按照國家博九 足球局發布的統計,2014年,博九 足球收入2989億元,門票949億,占31.7%;餐飲657億,占22%;住宿569億,占19%;商品565億,占19%;交通312億,占10.4%;演藝37億,占1.2%。這樣一個結構說明二次消費的比重已經非常高了。


    所以這里第一涉及到價值發現,要害就是少走彎路才能加快速度;


    第二是市場發現,養在深閨人未識,酒好也怕巷子深,這是重中之重;


    第三是生活發現,景區是我們身邊的好地方,養生的好地方,玩樂的好地方。

    二、景區新發展

    1、理念突破

    一是觀念,樹立新型發展觀;

    二是方式,
    培育集約型發展方式;

    三是機制,
    形成合理的推進體制和充滿活力的運行機制;

    是品牌,
    創造景區品牌以及產品品牌;

    五是功能,
    全面發揮博九 足球綜合性強、關聯度高、拉動面大的特點,形成全面功能;

    六是質量,
    不斷提高發展質量,不斷提升服務質量;

    七是生活,
    使博九 足球成為一種新的生活形態,通過博九 足球提高廣大群眾的生活水平,這也是以人為本的治國理念的具體化。

    說到底,必須超出博九 足球認識博九 足球,超越區域發展區域,超越時代理解時代,才能跨越式發展。發展是硬道理,硬發展是沒道理,不發展也是道理,巧發展是真道理,科學發展是根本道理。順應自然,尊重前人,愛護資源,從容生活,創造幸福。

    2、根本對應

    后工業化的特點:
    服務業成為主體產業;科技、金融、文化、休閑產業主導;創新成為社會潮流;市場充分活躍;環境極大好轉;品牌不斷提升;民眾生活幸福指數高;休閑度假成為生活要素。

    大城市通?。?/strong>

    太急了,太擠了,太忙了,太臟了,水泥森林,高樓峽谷,城市的異化。
    選擇,反其道而行之,快速度的發展,慢節奏的生活

    人大我小,人粗我精,人急我緩,人臟我美,小生活,小享受,小趣味。


    3、消費升級

    消費變化:

    從一般的消費發展階段看,在求溫飽的時期,主要解決“吃、穿、用”的問題。

    在進入小康時期之后,要形成新的概念,“住、行、游”,住是房地產市場的培育,行是交通體系的培育和汽車產業的完善,如果把“游”字加上去,是博九 足球發展的根本定位,意味著博九 足球成為小康生活的基本要素,是小康社會的發展目標之一。

    到中等發達時期,就是更多的精神消費追求,是“文、體、美”的概念,這是博九 足球消費普遍化的時期。

    到發達時期,就是“多、新、奇”的個性化消費時代。目前中國的特點是融各個階段于一體,各種博九 足球方式豐富多彩。因此,博九 足球是中國經濟新常態的必然發展。

    4、文旅融合

    傳統文化,現代解讀;傳統資源,現代產品;傳統產品,現代市場。

    讓歷史變得時尚,讓文化變得可親讓自然可以接觸,讓博九 足球進入生活。

    自然自然大自然,文化文化活文化,生態生態深生態,生活生活真生活。

    今天的垃圾建筑,明天的建筑垃圾,今天的精品,明天的文物,后天的遺產。

    自然不宜改變,感受應當深化;歷史不可重演,體驗應當升華。


    一是五看想看、可看、好看、耐看、回頭看;

    二是五可
    可進入、可停留、可欣賞、可享受、可回味;

    三是五個度
    差異度,文化度,舒適度,方便度,幸福度。

    四是五個力
    視覺震撼力,歷史穿透力,文化吸引力,生活沁潤力,快樂激蕩力。


    5、手段多樣

    廣義的智慧博九 足球針對廣義博九 足球者不斷變化和細化的需求,在博九 足球發展的各個方面,運用智慧的頭腦,凝聚智慧的團隊,采用智慧的手段,達到低成本,高效率,個性化的結果。

    狹義的智慧博九 足球以互聯網為基礎,以新技術為手段,以細分化為目標,形成為博九 足球者全面服務的網絡。


    博九 足球電子商務形成主流,難題不斷克服,競爭日益激烈。企業網站功能多元化,形式多樣化,基于位置移動的新經營形態擴展。OTA的借助與威脅,飯店行業前車之鑒。消費者的全面參與,深度參與,設計、配置、消費、調整、創造。


    一是全球消費,中國對于世界的博九 足球購買力。

    二是全值消費,
    追求價值的博九 足球者,博九 足球者的價值。

    三是全程消費,
    消費鏈,服務鏈,產業鏈,價值鏈。

    四是全域消費,
    點、線、面、域、境。

    五是全家消費,
    合家出行,一人代表一家的購買力。

    六是全年消費,
    不拘時間,只要夠酷。


    6、發展思路

    市場導向,競爭分析,總體定位,空間配置,項目落地,產業聚集,核心價值,和諧發展。以博九 足球服務產業體系建設為基礎,博九 足球交通、游覽、住宿、餐飲、購物、娛樂以產業融合擴張為發展,借助博九 足球市場平臺,拉動大產業體系。


    7、保護與利用

    特色是博九 足球之魂,文化是博九 足球之基,環境是博九 足球之根,質量是博九 足球之本。因此,博九 足球工作者要比文化工作者更重視文化的挖掘,要比城建工作者更重視城市特色的營造,要比環境工作者更重視環境的綠化與美化,要比文物工作者更重視文物的保護,加強博九 足球目的地的環境保護和文化多樣性建設勢必成為博九 足球發展的重中之重。


    8、路徑選擇

    路徑選擇是根本。

    傳統思路開發—完善—產品—市場—品牌,現實中沒有這樣的典型路徑,都是滾動發展,逐步調整,代價較大,水加面模式。

    創新思路全面策劃—完整博九app彩票—品牌當先—開拓市場—吸引投資—完善產品—突出品牌,良性循環。品牌商、渠道商、運營商、生產商四商合一,不能用小家小戶心態對應。


    9、市場突破

    把握市場與產品的關系。

    遠程市場(核心產品),度假:感文化,觀美景,品生活,做神仙;
    中程市場,休閑產品:鄉村,民俗,節慶,活動;                                           周邊市場,常規產品:觀光生態;
    獨特市場一是文化創意市場,二是運動市場,三是紅紅火火過大年;            市場營銷常規營銷,投入越來越大,效果越來越差。一是網絡營銷,成本低,效果好,微信營銷的爆炸性增長。二是事件營銷,一舉成名天下知,求爭議,不越線。三是集中性活動,生態博九 足球節,休閑度假節,文化博九 足球節,戶外運動節。四是淡季營銷,突出優勢,營造亮點。

    三、關于景區投資

    1、博九 足球投資劃分

    從規模劃分

    目的地投資:模大,又不宜過大,培育市場,一級開發,二次招商;

    城市博九 足球投資:
    萬達模式。

    項目投資:
    過去重點在景區,今后重點在休閑度假。

    從進入渠道劃分

    政府吸引(主要方式):要點在于資源,難點在于選擇。

    直接進入
    要點在于土地,難點在于退出。

    趁火打劫
    找困難的好項目,基礎好,前景好,對于對方也是一種退出機制,有運氣成分。

    從方式劃分

    一是獨立投資,利益獨享,時間長;

    二是合作投資,
    迅速形成規模,可轉讓;

    三是債權投資,
    半成熟項目,雪中送炭;

    四是股權投資,
    成熟項目,錦上添花。

    2、選擇與模式

    作為投資商來說,選擇什么樣的項目,基本上需要考慮七個選擇要素:

    一市場
    周邊、中程、遠程;

    二區位
    大區位較好,小區位城市周邊;

    三交通
    大交通順暢,小交通便捷;

    四環境
    生態環境好,氣候獨特;

    五資源
    一般化居多,同質化居多;

    六土地
    有足夠的建設用地和發展余地,博九 足球用地的特殊性,坡地,造地,復合用地;

    七合作者
    有眼光,有經驗,有合作精神。

    我們經常把資源放在第一位,實際上就今天而言,資源已經不可能在第一位了,很簡單一流資源已經沒有了,但是一流的休閑度假資源還可能存在,有必要把資源放在這么重嗎?所以基本的模式就是按照這個上述的要素進入的順序不同選擇;


    第二就是戰略模式,是單體項目還是群體推進;第三就是多種渠道的選擇;第四就是炒作;第五就是升值,等到市場熱了我們就該撤了;最后就是退出,上市、股權轉讓、攤薄、持續經營,都是這種方式,不是說我們完全退出,這個項目很好,持續經營也是一種方式。

    用抓工業的方式抓博九 足球,但絕不能用抓工業的思路抓博九 足球。

    項目集聚,產業集群,不只是依托傳統博九 足球資源,而是通過資本與創新的驅動,構造新的生活方式,滿足夢幻生活體驗。異質化資源可以分散,同質化資源追求聚集,店多成市。

    3、模式的變換

    一般而言,博九 足球投資是長線投資,長遠回報。錢有六對十二種,我們要研究對應這個項目最佳的組合。

    一是死錢與活錢,如何盤活?

    二是慢錢與快錢,如何加快?

    三是長錢與短錢,如何整合?

    四是冷錢與熱錢,如何變化?

    五是我錢與他錢,如何利用?

    六是大錢與小錢,如何看待?


    關于這六對錢的關系,實際上有一個誤區,就是老覺得沒錢,只要有錢什么事都能辦到,往往這么想的時候,一旦有了錢照樣什么事都干不了,為什么?沒有正確的思路,沒有正確的模式,無非就是把這點錢糟蹋了,而且這個團隊如果就是一個造的概念,也沒有人敢往你這投錢。


    所以根本是商業模式的設計,錢從哪里來,錢怎么賺,錢到哪里去。融資,運作,退出,再運轉。全鏈條運作,全領域模式,全環節整合,全過程發展。這里花樣非常多,我覺得這些方面確實需要我們下一點大的功夫。上市公司,輕資產,網絡化,高成長,多元化模式,多樣化市場,上市障礙的對策。最終形成一個A+B+C的發展模式:

    A+B+C的發展模式

    A是吸引中心,作為吸引中心,成為發展的亮點,不僅吸引了游客,也吸引了政府。由于這樣的項目需要大投入,市場也需要培育,所以有可能在直接經營上形成虧損局面。這樣,一方面需要開發者的遠見卓識,另一方面需要政府的政策支持。


    B是利潤中心,目前的一般形式是配套房地產建設,長遠也會形成其他方式。


    C是文化中心,衍生發展。從而延長產業鏈,擴大產業面,形成產業群,構造文化博九 足球產業聚集區的總體模式。通過市場,聚集人氣;通過政策,聚集商氣;通過創意,聚集文氣,最終聚集衍生產業的發展。

    4、組合度與優化度

    資源的認識和評價除了獨特性和品位之外,在實踐中,更重要的是組合度,涉及到區位、時間、資源品種的互補等。同理,在產品層面上,就是優化度問題。產品組合,空間組合,市場組合,時間組合。


    5、綜合推進

    一是復合型資源,自然、歷史、文化、生態、物產;                                             二是綜合性利用,觀光、休閑、度假、娛樂、運動、體驗;                                   三是空間擴大,自然空間、生活空間、精神空間;                                              四是形成生活型產品,差異環境、悠閑心態、品質生活。


    6、經營模式

    初級階段:單一景區,單一觀光,單一主題,單一市場,單一門票。

    模式的轉換:產品豐富,形象變化,品牌提升。


    第一,景區開發的商業模式

    賣什么?

    一是賣手續,實質是賣關系,這是最不可取的做法;

    二是賣理念,載體是博九app彩票;

    三是賣門票,仍然是長期主體收入;

    四是賣名氣,根本是創品牌;

    五是賣土地,本質上是賣升值空間;

    六是賣項目,是賣市場升值后形成的溢價區間;

    七是賣綜合,形成產業鏈條;

    八是賣股份,形成多方式資本運作。

    第二,景區經營的商業模式

    做什么?

    一是做品牌;

    二是做環境;

    三是做知識;

    四是做文化;

    五是做娛樂;

    六是做商品;

    七是做體驗;

    八是做成長空間;

    九是做商業機會。

    7、聚集化

    傳統觀光模式:以觀光資源為主,依托性強,分散布局,規模較小,有什么干什么。

    轉型升級模式:以市場需求為主,創新性強,集中布局,規模較大,需要什么干什么。

    一是景區以資源為依托;

    二是博九 足球區在資源基礎上擴充;

    三是博九 足球產業聚集區資金密集,智力密集,人才密集,全面創新。范圍大,設施全,市場品牌突出。


    來源于網絡。

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